今年的刚需保卫战，买房要有底线思维

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凡事预则立，对今年准备买房的人来说，在楼市深度调整的当下，需要更早知道一些大背景。

有人调侃称，2019可能会是过去10年里最差的一年，却是未来10年里最好的一年。对于已逐渐进入存量时代的中国楼市来说，这可能算是一则醒世警言了。

个人认为，今年楼市最大的不确定显然不会是政策，过去两年动辄数百次的调控不会再次出现。恰恰相反，一些之前跟风式的临时举措会逐渐放松，尤其是三四线城市会清除相当一部分障碍，部分二线城市也会有一定的商量余地，甚至连一线城市也会有些态度上的松弛。

从整体上，不管三四线还是一二线城市，政策仍是围绕“房住不炒”。也就说，过去几年各地之所以频繁出台调控政策的主要目标是限制房子作为投资、炒作的金融资产，而不是阻碍正常的市场交易，斩断基本的住房需求。

不过，为了追求这一目标，部分地区的政策显然走偏了，一刀切之下，让刚需也无所适从，成为被殃及的池鱼。

在这种情况下，为了保护刚需，今年，各地会把一些不符合“因地制宜、因城施策”的政策进行纠偏调整，如此既可以防止房价被无限炒高，亦满足当地人的住房需求。

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实际上，对过去出台的楼市政策进行调整，有些地方早已按耐不住了，这一轮缺口也恰恰是从三四线城市打开的。

首先破冰的来自山东菏泽这个并不知名的三线城市。为什么是它呢？数据说明了一切，2016、2017年菏泽的棚改规模遥遥领先，在全国设区市中蝉联榜首。同策研究院数据统计，2018年菏泽的棚改量高达61896套。

过去几年，三四线城市房价之所以出现反常的暴涨，棚改货币化无疑是最大的功臣。不过，随着去年下半年政策的收紧，过去人为制造的需求逐渐褪去，市场环境发生了较大的改变，再强行通过限购方式来打压楼市的意义不大，而且还容易伤及刚需，此时对政策进行适当调整、修补并不会推高房价。

值得一提的是，菏泽的有限放松虽然引发了各种解读，但最终顺利闯关成功，更高层面并未制止，显示出楼市正在逐步转向“一城一策”的精准调控，而非过去那种简单粗暴的一刀切。

在得到默许后，更多城市进行微调，比如珠海对外地人买房的门槛从5年社保调整为1个月、3个月、1年不等；比如广州也放开了公寓、商铺交易，并把一刀切的限价政策调整为根据周边楼盘价格浮动。

从目前来看，这些调整、优化是有利于市场的，也是符合当地实际情况的。比如珠海之前“外地人缴纳5年社保才能买房”的政策就极为不科学，缺乏操作性，作为一个二三线城市，其经济发展水平并不靠前，2017年GDP全国排名92，在广东也排在了第十；人口流动性并不大，效仿北上广深的限购模式本身就是个闹剧。

也就是说，之前很多地方的调控政策根本没有考虑当地的实际情况，在此背景下，进行局部修补其实也谈不上楼市政策的放松。但不管怎样，对于刚需来说，这都是绝对的利好。

当然，这其中，确实有地方自己的小算盘。比如楼市冷清，一些地方会面临较大的财税压力，甚至连一些经济规模较大的一些城市也有所影响。

不过，近期政策调整的最大亮点其实还不是限购限售，而是房贷利率出局调整。融360数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，是23个月以来首次出现下降，越来越多的城市对首套房利率进行了调整，之前普遍推行的上浮15%，部分地区甚至20%，目前多数执行的是10%左右。

比如目前北京多数银行首套房贷利率普遍执行基准利率上浮10%的规定，虽然看起来没有太多变化，但此前的2018年部分银行执行过15%-30%不等，相比之下，已有明显改善。

首套房贷利率的下调对刚需族而言意义重大。从政策的角度出发，房贷利率提高有利于挫伤炒房者，但现实情况是首套房多数为刚需，大幅上涨利率，对他们伤害极大，打击投资、投机者更应在首付比例、二套多套层面进行限制。

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说了上面那么多利好消息，2019年，楼市最大的不确定性是什么呢？答案可能让很多人想不到——裁员。事实上，这种悲观预期对消费的伤害性极大。

2018年下半年以来，美团、摩拜、京东、知乎、OFO、去哪儿等互联网公司裁员的消息一波接一波被爆出，一场企业裁员潮来势汹汹。最近几天，甚至连巨头阿里也被传出类似消息，此前腾讯也被传压缩人员编制……不管大小企业，普遍开始了节衣缩食。

由于去杠杆带来的一系列影响，金融行业的日子也不好过，券商、投行不只是传出裁员，据说在某些个案中，整个部门都被“优化”了。

对于这种局面，官方早已预警，这就是为什么经济工作会议把稳就业放在最重要的位置。如果居民的收入不稳定性提升，那么，作为三驾马车之一的消费，无疑也将遭遇重挫。

而2018年已然上演的裁员现象，在2019年可能仍会继续发生，这对楼市来说，无疑是不利因素。

一方面，人们对未来的收入存在悲观预期，担心自己所在行业不景气可能会被裁员，不敢进行大额消费。尤其是买房这种动辄超百万数百万的透支性消费，在预期不乐观的情况下，手捂现金会成为更多人的选择；另一方面，之前已经上车的买房者也担心被裁，不敢冒昧换房，这意味着二手房的交易也不会很活跃，而如果情况恶化，不排除有人需要做断贷的最坏打算。

还有一种可能是，之前在房价上涨期，利用高杠杆在多地置业的投资客，由于当下处于楼市的调整期，他们的投资难以获得满意的回报。

以燕郊为例，此前汇聚了来自全国各地的投资者，2017年房价高峰时期高达三万多，如今普遍跌至一万出头，而且还很难找到接盘者。另外，此前买下的房子被各地出台的限售令牢牢锁定了，失去了流动性。

目前各地的限售令最宽松的也需要取得产权证后2年，如果是期房，投资变现的周期大概需要3-5年；而一些严格的城市，甚至规定取得产权证5年后方可交易，套现成本更高。

在失去流动性后，断供的法拍房持续增加，以福州为例，2018年全年拍卖法拍房2248套，与2017年的1913套相比增长17.5%，比2016年的1822套增长23.4%。深圳同样如此，当地中级人民法院的数据显示，2018年半年来司法拍卖的房源增加了50%左右。

总之，从目前来看，今年的楼市行情房价大涨的概率不高，加之变现困难，不排除法拍房持续增加。

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